دليل الضرائب للمواطنين
إذا كنت مواطناً إماراتياً تبني منزلك بنفسك، فإن ضريبة القيمة المضافة 5% المدفونة في فواتير البناء ليست ضائعة بالضرورة. تدير الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) برنامج استرداد يتيح للمواطنين استرداد الضريبة المدفوعة على بناء مسكن جديد للاستخدام الشخصي، وتوسعة يونيو 2026 جعلت مصاريف كثيرة أخرى مؤهلة، من الصالات الرياضية المنزلية إلى حمامات السباحة. يغطي هذا الدليل من يستحق، وما المشمول الآن، والمستندات اللازمة، وكيفية التقديم. وتمييز مهم: هذا برنامج المواطنين. أما إذا كنت شركة لديها ضريبة مدخلات زائدة، فتلك عملية مختلفة تماماً، مشروحة في دليلنا لاسترداد ضريبة القيمة المضافة للشركات.
الأهلية
ثلاثة شروط تحسم الأمر. أخفق في واحد ولن تمر المطالبة.
يجب أن تكون شخصاً طبيعياً حاملاً للجنسية الإماراتية، وأن يكون المسكن مبنى جديداً لاستخدامك الخاص وعائلتك. إذا كان العقار سيُؤجَّر أو يُستخدم لأي غرض تجاري أو بُني لإعادة البيع، فلا يستحق. المطورون العقاريون والمستثمرون مستبعدون تماماً.
يغطي البرنامج بناء مسكن جديد. شراء فيلا مبنية بالفعل لا يستحق. وما يُحتسب الآن، بموجب توسعة 2026، هو إعادة البناء الكاملة: هدم منزلك وإعادة بنائه يُعد مشروعاً مؤهلاً.
يجب أن يقوم المنزل على أرضك وأن يكون مسكنك الرئيسي. المبنى المنفصل على نفس الأرض يمكن أن يستحق كمسكن مستقل إذا توفرت فيه مرافق نوم وغسيل سليمة. أما الجراج المستقل أو المجلس دون غرف نوم فغالباً لا يستحق.
لست متأكداً أنك تحقق الشروط الثلاثة؟ هذا بالضبط ما هو فحص الأهلية المجاني لأجله. نفضل إخبارك الآن على أن نشاهد الهيئة ترفض الملف لاحقاً.
ما المشمول
جوهر البرنامج كان دائماً واضحاً: ضريبة القيمة المضافة 5% التي دفعتها على بناء المنزل نفسه. أي مواد البناء، وخدمات المقاولين، وأتعاب المهندسين المعماريين والمهندسين، والتجهيزات والتركيبات، ما دامت لاستخدامك الخاص أو العائلي.
وتوسعة يونيو 2026 وسعت تلك القائمة كثيراً. المطالبات المقدمة في 1 يناير 2026 أو بعده يمكن أن تشمل الآن:
وهناك اختبار واحد يجب أن تجتازه كل هذه: يجب أن يشكل المصروف جزءاً لا يتجزأ من المسكن الجديد، وأن يُبنَى على نفس قطعة الأرض، وأن يخدم المسكن الرئيسي مباشرة. مسبح في فيلا ابن عمك لا يُحتسب. مسبح على أرضك يخدم منزلك يُحتسب.
راجع قائمة مصاريفيالعملية
تمر المطالبات عبر منصة الهيئة الرقمية لاسترداد ضريبة القيمة المضافة. إليك التسلسل الذي ينجح.
| الخطوة | ما تفعله |
|---|---|
| 1 | أنهِ البناء واحصل على شهادة الإنجاز. الساعة تبدأ من هنا. |
| 2 | اجمع كل فاتورة ضريبية تظهر الضريبة المدفوعة على المصاريف المؤهلة. هنا تعيش المطالبات أو تموت. |
| 3 | قدم طلب الاسترداد على بوابة الخدمات الإلكترونية للهيئة، مع إرفاق كل المستندات الداعمة. |
| 4 | تراجع الهيئة الملف. إذا أثارت استفسارات، أجب بسرعة وبشكل كامل. الردود البطيئة تعطل المطالبات أشهراً. |
| 5 | يُعتمَد الاسترداد ويُدفَع إلى حسابك البنكي المسجل. |
يجب أن يحتوي ملف مستنداتك على: الهوية الإماراتية، وإثبات الجنسية الإماراتية وبيانات العائلة، ومستندات ملكية الأرض أو المنحة، وشهادة الإنجاز، والفواتير الضريبية من المقاولين والموردين التي تظهر الضريبة المحملة، وعقود البناء، وتفاصيلك البنكية لصرف المبلغ.
وعن التوقيت: تتوقع الهيئة المطالبة خلال 12 شهراً من تاريخ الإنجاز. تعامل مع ذلك كموعد نهائي صارم، لا كاقتراح. رأينا أناساً يخسرون الاسترداد كاملاً لاكتشافهم البرنامج بعد فوات الأوان بسنة.
تجنب هذه
الفواتير الأولية والإيصالات العادية وتأكيدات الدفع دون رقم ضريبي لا تثبت أن الضريبة دُفعت. إذا لم يعطك مقاولُك فاتورة ضريبية سارية، طارده الآن. لا فاتورة، لا استرداد عن ذلك المصروف.
المطالبة مكانها خلال 12 شهراً من الإنجاز. علّم التاريخ يوم حصولك على الشهادة، لا يوم "تفرغك له".
الاستخدام العائلي الخاص شرط صارم. إذا كانت الفيلا ستُطرح في سوق الإيجار أو بُنيت لإعادة البيع، فالبرنامج لا ينطبق، والمطالبة على أي حال قد تخلق مشاكل أكبر من استرداد مرفوض.
فاتورة مفقودة واحدة أو مستند غير موقع يمكن أن يركن طلبك كله في حلقة استفسارات. جمّع الملف الكامل قبل التقديم، لا بعد أن تطلب الهيئة.
شراء فيلا جاهزة من مطور عملية شراء، لا بناء من قبلك. الاسترداد للمواطنين الذين يبنون، لا للمواطنين الذين يشترون.
المسابح وتنسيق الحدائق ومساكن العمال والأنظمة الذكية لا تستحق إلا إذا كانت جزءاً لا يتجزأ من المسكن على نفس الأرض، وتخدم المنزل الرئيسي. الإضافات في أماكن أخرى لا تجتاز الاختبار.
الملخص في صفحة واحدة
خطواتك الثلاث القادمة
أسئلة شائعة
الأشخاص الطبيعيون الحاملون للجنسية الإماراتية الذين يبنون مسكناً جديداً لاستخدامهم الخاص وعائلاتهم. لا يجوز تأجير العقار أو استخدامه تجارياً أو بناؤه لإعادة البيع، والمطورون والمستثمرون مستبعدون.
إضافة إلى تكاليف البناء الأصلية والمواد وخدمات المقاولين والأتعاب المهنية، يمكن للمطالبات المقدمة في 1 يناير 2026 أو بعده أن تشمل مساكن العمال، والصالات الرياضية المنزلية وغرف الألعاب، وأنظمة المنازل الذكية والأمنية المتكاملة، والأبواب الإلكترونية والذكية، وحمامات السباحة والنوافير والميزات المائية الزخرفية، وأعمال تنسيق الحدائق، وإعادة البناء الكاملة بما فيها الهدم. ويجب أن يكون كل ذلك على نفس قطعة الأرض ويخدم المسكن الرئيسي.
تسترد كامل ضريبة القيمة المضافة 5% المدفوعة على المصاريف المؤهلة. وتقدر الهيئة متوسط الاسترداد بنحو AED 25,000 لكل مطالبة، لكن رقمك الفعلي يعتمد على إنفاق البناء الموثق. ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي المطالبات المعتمدة عبر البرنامج AED 1 مليار في 2026.
خلال 12 شهراً من تاريخ شهادة الإنجاز. تعامل معها كموعد نهائي صارم: المطالبات المتأخرة تخاطر بفقدان الاسترداد كلياً، فقدم بمجرد اكتمال ملف مستنداتك.
الهوية الإماراتية وإثبات الجنسية، ومستندات ملكية الأرض أو المنحة، وشهادة الإنجاز، وفواتير ضريبية سارية من المقاولين والموردين تظهر الضريبة المحملة، وعقود البناء، وتفاصيلك البنكية لصرف المبلغ.
لا. يغطي البرنامج البناء من قبل المواطن، لا الشراء. شراء عقار مبني بالفعل لا يستحق، حتى لو كنت مواطناً إماراتياً تشتريه كمنزلك.
تابع القراءة
جاهزون متى كنت
ابدأ بمراجعة مالية مجانية. سنتحقق من أهليتك، ونراجع فواتيرك ومستنداتك، ونخبرك بالضبط كم يمكن أن تساوي مطالبتك. دون أي التزام.
تحدث معنا عبر واتساب
